조물주 위의 건물주 월세보다 더 높은 수익률 챙기는 리츠(REITs) 배당주 투자
꾸뻑!! 안녕하세요? Let's go! Happy together!! 산비탈 사는 이야기 산비탈입니다.
최근 몇 년 동안 수도권 및 전국 대도시 부동산 가격이 하늘 끝보다 더 많이 올라 영혼까지 끌어다 부동산 자산을 취득하려 한다고 하는데, 이러한 부동산 자산들을 1% 부자들이야 줍줍 한다고 하지만 산비탈을 비롯한 대다수 서민들이야 꿈같은 이야기이고 실거주 내 집 마련의 꿈조차 포기해야 하는 것이 현실이 되었습니다.
월급쟁이 부자 되기는 틀려버린 세상이고 자본주의 시장에서 부동산이든 주식이든 실물자산이든 어떻게든 자산을 취득 하는 것이 부의 지름길이고 다가올 인플레이션 시대에도 대비가 될 것입니다.
하지만 일반인들이 미국 연방은행도 아니고 한국은행도 아닌데 무슨 돈이 있어 자산을 취득하여 건물주가 되겠습니까?
그렇다고 주저 앉아 있을 수는 없는 일, 산비탈이 오늘 커피값, 담배값 아껴서 모은 푼돈으로라도 조물주 위의 건물주 월세보다 더 많은 돈을 벌고 더 높은 수익률을 낼 수 있는 리츠(REITs) 배당주 투자 이야기를 해보고자 합니다.
■ 리츠(REITs)란 무엇인가?
리츠(REITs)란 부동산 자산에 쉽게 투자할 수 있는 간접투자기구이고 리츠는 다수의 투자자들로부터 자금을 모아 주택, 오피스, 인프라, 요양원, 호텔, 데이터센터 등 부동산 및 부동산 관련 유가증권에 투자 운용하고 그 수익을 투자자에게 배당하는 것입니다.
리츠(REITs)는 부동산 임대료를 징수함으로써 수익을 창출하고 통상 과세소득의 90%이상을 배당으로 의무적으로 지급하여야 합니다.투자 금액은 제한이 없으므로 커피값, 담배값 아껴서 모은 작은 돈으로도 건물주보다 더 많고 높은 수익률도 가능할 뿐만 아니라 종목을 잘 분산하면 매 분기마다 또는 매월 월세처럼 배당금을 받을 수도 있습니다.
■ 적합한 리츠(REITs) 투자자는?
리츠(REITs)투자로 건물주 월세보다 높은 수익률을 얻고 싶은데 적금이나 예금 이자는 너무 낮고 주식 등 재테크는 하고 싶은데 자주 들여다 보고 거래할 수 없는 직장인 등, 수익형 상가를 구입하여 월세 등 수입을 얻고 싶은데 시드머니가 없는 중년, 나이도 있고 은퇴를 하여 몸뚱이 소득도 없어 작은 돈이지만 벌어놓은 돈으로 안정적인 현금흐름의 인컴을 만들고 싶은 은퇴자 등이 투자하여 꾸준한 배당수익과 시세차익 및 자산 포트폴리오의 위험을 분산하고 싶은 사람들에게 아주 적합한 투자 수단이라고 생각합니다.
소액으로 리츠를 통해 미국,일본,호주,영국 등 전 세계 37개국 정도의 다양한 국가 및 부동산 자산을 보유할 수 있는데 미국 리츠(US REITs)는 1조 달러를 초과하는 시가총액과 2조 달러에 이르는 자산을 보유한 전 세계 최대 리츠 시장입니다.
■ 국내 리츠(K-REITs) 시장은?
아직은 시가총액이 작지만 향후 고성장이 기대되는 국내 리츠(K-REITs)는 2002년 이후 연평균 33% 성장하여 2019년말 (사모+공모) 51.8조의 규모로 성장하고 있습니다.
2019년 기준 상장 리츠의 시가총액은 2조원 수준에 불과하지만 2018년 공모/상장 리츠 활성화 방안으로 고성장이 기대되고 있고 한국리츠협회에 따르면 국내 상장 리츠 시장은 2022년 17조 원, 2025년 46조 원, 2030년 128조 원으로 증가할 것으로 전망하고 있습니다.
위의 표에 소개된 리츠만 해도 주식 시장에 상장되어 누구나 쉽게 사고 팔수 있으며 종목을 잘 조합하면 매분기마다 건물주 월세 받는 것처럼 배당을 챙길 수 있고 낮은 가격에 잘 매수하면 높은 배당수익률 및 시세차익을 얻을 수 있습니다.
■ 글로벌 리츠 섹터는?
글로벌 리츠 지분형 섹터는 인프라스트럭처,주거,산업/물류,데이터센터,리테일,헬스케어,오피스,셀프스토리지,복합형,스페셜티,팀버/목재,호텔리조트,모기지 등 12개의 섹터가 있습니다.
헬스케어(Health Care)리츠는 노인 주거 커뮤니티, 요양 시설, 의료 연구 시설 등을 보유/관리하고 임차인으로부터 임대료를 징수하여 수익을 투자자에게 배당하는 구조입니다. 고령화로 헬스케어 서비스 수요가 증가하고 있고 주요국 정부들이 적극적으로 시스템 정비에 나서고 있어 관련 수요가 탄탄한 편입니다.
■ 리츠 투자 배당관련 지표는?
시세 차익이 목적인 주식과 다르게 리츠는 투자 수익에서 배당이 차지하는 비중이 절대적입니다. FFO는 당기순이익에 감가상각비를 더하고 자산 매각 수익을 차감해 리츠의 배당 가능한 이익을 나타냅니다. 배당 관련 지표인 배당성향과 배당률은 그림과 같이 각각 두 가지 방법으로 계산 가능합니다.
■ 리츠 투자 방식의 특징은?
리츠는 투자하는 방식에 따라 유동성,분산투자 효과, 세금 등의 측면에서 차이점이 있습니다. 그림과 같이 유동성, 환금성, 비용, 세금, 분산투자 효과, 투명성 등을 잘 확인하고 투자 하여야겠습니다.
리츠(REITs) 투자에 있어 투자 금액에 따라 해외 및 국내 투자 세금 등의 적용이 다르므로 잘 확인하여야 합니다. 해외 투자의 경우 15.4%의 배당소득세와 연간 250만 원 이상 수익 발생 시(손익정산) 22%의 양도세를 부과합니다.
국내 리츠의 경우 국내 리츠 활성화를 위한 조치로 5,000만 원까지는 9.9%의 배당소득세 우대와 종합소득 분리과세 적용을 받으니 고액 자산가들의 세테크 수단으로도 선택을 하는 투자 방법입니다.
그 외 매수 매도에 따른 매매수수료 , 운용보수 등은 각 금융기관, 개인 간 차이가 있으므로 거래 금융사를 통해 각자 확인해 보셔야 합니다.
암튼 이 글을 읽으시는 독자 여러분은 좋은 종목의 리츠를 선택하여 많은 배당을 받으시고 건물주 월세보다 훨씬 높은 수익률을 달성하여 모두 부자가 되실 것을 응원드립니다.
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