토지 지목의 구분 종류 용도지구 용도지역의 건폐율 용적률

토지 지목의 구분 종류  용도지구 용도지역의 건폐율 용적률

 

어떤 토지에 투자하여야 장기적으로 돈을 벌 수 있는가?

 

서울, 양평 고속도로 노선을 갑자기 변경하고 이에 대해 의혹을 제기하니까 15여 년 이어온 예비타당성 조사까지 완료한 국책사업을 백지화한다고 발표하였습니다

 

문제점을 지적한다고 이렇게 몇십 년 지역 숙원사업이자 국가 백년지 대계를 하루아침에 뒤엎고 정략적으로 이용하여도 되는가에 대한 판단은 각자의 생각에 맡기겠습니다.

 

이 번 글은 토지의 지목이란 무엇인지 정의와 지목의 종류, 지목의 구분 및 토지의 용도지구, 용도지역에 대해 공부하고 해당 지역 별 건폐율 및 용적률에 대해 공부해 보겠습니다

 

양평고속도로 노선변경(좌), 토지 용도구역 용도지역 구분(우)

 

이슈가 되고 있는 양평 강상면 일대 네이버 지도를 검색하여 지적편집도(사진 우)를 확인해 보니 보전관리지역, 수변구역, 농림지역, 계획관리지역, 도시개발구역, 자연녹지지역 등 생소한 토지 구분이 나옵니다

 

토지를 어떤 종류로 구분하여 관리하는 지 공부해 봅시다

 

지목이란?

 

토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것을 말합니다

 

지목의 종류

 

지목은 전,답,과수원,목장용지, 임야, 광천지, 염전, 대(垈), 공장용지, 학교용지, 주차장, 주유소용지, 창고용지, 하천, 구거, 유지, 양어장, 수도용지, 공원, 체육용지, 유원지, 종교용지 총 28개로 분류합니다

 

지목의 구분

 

전

 

물을 상시적으로 이용하지 않고 곡물, 원예작물(과수류 제외), 약초, 뽕나무, 닥나무, 묘목, 관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지와 식용으로 죽순을 재배하는 토지입니다

 

답

 

물울 상시적으로 직접 이용하여 벼, 연, 미나리, 왕골 등의 식물을 주로 재배하는 토지입니다

 

과수원

 

사과, 배, 밤, 호두, 귤나무 등 과수류를 집단적으로 재배하는 토지와 이에 접속한 저장고 등 부속 시설의 부지, 다만 주거용 건축물의 부지는 "대"로 합니다

 

목장용지

 

다음 각목의 토지를 말합니다, 다만 주거용 건축물의 부지는 "대"로 합니다

 

• 축산업 및 낙농업을 하기위하여 초지를 조성한 토지
• 축산법 제2조제1호에 따른 가축을 사육하는 축사 등의 부지
• 가목 및 나목의 토지와 접속된 부속시설물의 부지

 

임야

 

산림 및 원야를 이루고 있는 수림지, 죽림지, 암석지, 자갈땅, 모래땅, 습지, 황무지 등의 토지

 

 

광천지

 

지하에서 온수,약수,석유류온수, 약수, 석유류 등이 용출되는 용출구와 그 유지에 사용되는 부지, 다만 온수, 약수, 석유류 등을 일정한 장소로 운송하는 송수관, 송유관 및 저장시설의 부지는 제외

 

염전

 

바닷물을 끌어들여 소금을 채취하기 위하여 조성된 토지와 이에 접속된 제염장 등 부속시설물의 부지, 다만 천일제염 방식으로 하지 안니하고 동력으로 바닷물을 끌어들여 소금을 제조하는 공장시설의 부지는 제외

 

대

 

영구적 건축물 중 주거, 사무실, 점포와 박물관, 극장, 미술관 등 문화시설과 이에 접속한 정원 및 부속시설물의 부지, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관계 법령에 따른 택지조성공사가 준공된 토지

 

공장용지

 

제조업을 하고 있는 공장시설물의 부지, 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 등 관계 법령에 따른 공장부지 조성 공사가 준공된 토지, 가목 및 나목의 토지와 같은 구역에 있는 의료시설 등 부숙시설물의 토지

 

학교용지

 

학교의 교사와 이에 접속된 체육장 등 부속시설물의 부지

 

주차장

 

자동차 등의 주차에 필요한 독립적인 시설을 갖춘 부지와 주차전용 건축물 및 이에 접속된 부속시설물의 부지, 다만 다음 각 목의 어느 하나에 해당되는 시설의 부지는 제외

 

• 주차장법 제2조제1호에 따른 노상주차장 및 부설주차장 제19조 제4항에 따라 시설물의 부지 인근에 설치된 부설주차장은 제외
• 자동차 등의 판매 목적으로 설치된 물류장 및 야외전시장

 

주유소용지

 

자동차,선박,기차 등의 제작 또는 정비공장 안에 설치된 급유, 송유시설 등의 부지는 제외

 

• 석유, 석유제품 또는 액화석유가스 등의 판매를 위하여 일정한 설비를 갖춘 시설물의 부지
• 저유소 및 원유저장소의 부지와 이에 접속된 부속시설물 부지

 

창고용지

 

물건 등을 보관하거나 저장하기 위하여 독립적으로 설치된 보관시설물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지

 

도로

 

다음 항목의 토지를 말하고 아파트, 공장 등 단일 용도의 일정한 단지 안에 설치된 통로 등은 제외합니다

 

• 일반 공중의 교통 운수를 위하여 보행이나 차량운행에 필요한 일정한 설비 또는 형태를 갖추어 이용되는 토지
• 도로법 등 관계 법령에 따라 도로로 개설된 토지
• 고속도로의 휴게소 부지
• 2필지 이상에 진입하는 통로로 이용되는 토지

 

철도용지

 

교통 운수를 위하여 일정한 궤도 등의 설비와 형태를 갖추어 이용되는 토지와 이에 접속된 역사, 차고, 발전시설 및 공작창 등 부속시설물의 부지

 

제방

 

조수,자연유수,모래,바람 등을 막기 위하여 설치된 방조제, 방수제, 방사제, 방파제 등의 부지

 

하천

 

자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지

 

구거

 

용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로, 둑 및 부속시설물의 부지와 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지

 

유지

 

물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐,저수지,소류지,호수,연못 등의 토지와 연, 왕골 등이 자생하는 배수가 잘 되지 않는 토지

 

수도용지

 

물을 정수하여 공급하기 위하여 취수,저수,도수,정수,송수 및 배수시설의 부지 및 이에 접솏=한 부속시설물의 부지

 

양어장

 

육상에 인공으로 조성된 수산생물의 번식 또는 양식을 위한 시설을 갖춘 부지와 이에 접속한 부속시설물의 부지

 

공원

 

일반 공중의 보건, 휴양 및 정서생활에 이용하기 위한 시설을 갖춘 토지로써 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 공원 또는 녹지로 결정 고시된 토지

 

체육용지

 

국민의 건강증진 등을 위한 체육활동에 적합한 시설과 형태를 갖춘 종합운동장, 실내체육관, 야구장, 골프장, 스키장, 승마장 등 체육시설의 토지와 이에 접속한 부속시설물의 부지, 다만 체육시설로서의 영속성과 독립성이 미흡한 정구장, 골프연습장, 실내수영장 및 체육도장, 유수를 이용한 요트장 및 카누장, 산림 안의 야영장 등의 토지는 제외합니다

 

유원지

 

일반 공중의 위락, 휴양 등에 적합한 시설물을 종합적으로 갖춘 수영장, 유선장, 낚시터, 어린이놀이터, 동물으ㅓㄴ, 식물원, 민속촌, 경마장 등의 토지와 이에 접속한 부속시설물의 부지, 다만 이들 시설과 거리 등으로 보아 독립적인 것으로 인정되는 숙식시설 및 유기장의 부지와 하천, 구거 또는 유지인 것으로 분류되는 것은 제외

 

종교용지

 

일반 공중의 종교의식을 위하여 예배, 법요, 설교, 제사 등을 하기 위한 교회, 사찰, 향교 등 건축물의 부지와 이에 접속한 부속시설물의 부지

 

사적지

 

문화재로 지정된 역사적인 유적, 고적, 기념물 등을 보존하기 위하여 구획된 토지, 다만 학교용지, 공원, 종교용지 등 다른 지목으로 된 토지에 있는 유적, 고적, 기념물 등을 보호하기 위하여 구획된 토지는 제외합니다

 

묘지

 

사람의 시체나 유골이 매장된 토지, 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률에 따른 묘지공원으로 결정, 고시된 토지 및 장사 등에 관한 법률 제2조 제9호에 따른 봉안시설과 이에 접속된 부속시설물의 부지, 다만 묘지의 관리를 위한 건축물의 부지는 "대"로 함

 

잡종지

 

다음 각 항목의 토지, 다만 원상회복 조건으로 돌을 캐내는 곳 또는 흙을 파내는 곳으로 허가된 토지는 제외

 

• 갈대밭, 실외에 물건을 쌓아두는 곳, 돌을 캐내는 곳, 흙을 파내는 곳, 야외시장, 비행장, 공동우물
• 영구적 건축물 중 변전소, 송신소, 수신소, 송유시설, 도축장, 자동차운전학원, 쓰레기 및 오물처리장 등의 부지
• 다르 지목에 속하지 않은 토지

 

용도지역, 용도지구, 용도구역

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2절 제36조 용도구역의 지정의 내용을 보면 국토교통부장관, 시, 도지사 또는 대도시 시장은 다음 각호의 어느 하나에 해당되는 용도지역의 지정 또는 변경을 도시, 군관리계획으로 결정한다 <개정 2011.4.14, 2013.3.23 >

 

도시지역

 

• 주거지역 - 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역
• 상업지역 - 상업이나 그 밖의 업무의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역
• 공업지역 - 공업의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역
• 녹지지역 - 자연환경, 농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역

 

관리지역

 

• 보전관리지역 - 자연환경 보호, 산리보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
• 생산관리지역 - 농업, 임업, 어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
• 계획관리지역 - 도시지역으로서의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용, 개발을 하려는 지역으로 계획적, 체계적인 관리가 필요한 지역

 

농림지역

 

도시지역에 속하지 아니하는 농업진흥지역 또는 보전산지 등으로 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역으로 도시 군관리계획으로 결정 고시된 지역

 

자연환경보전지역

 

자연환경, 수자원, 해안, 생태계, 상수원 및 문화재 보존과 수산자원의 보호, 육성 등을 위하여 필요한 지역으로서 도시, 군관리계획으로 결정 고시된 지역

 

 

* 국토교통부장관, 시, 도지사 또는 대도시 시장은 대통령령으로 정하는 바에 따라 각호 용도지역을 도시, 군관리계획결정으로 다시 세분하여 지정하거나 변경할 수 있다 <개정 2011.4.14, 2013.3.23 >

 

 

 

 

용도지역의 건폐율

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조에서 상기와 같이 지정된 용도지역에서 건폐율의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 다음 법 위에서 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시, 광역시, 특별자치시, 툭 별자치도, 시 또는 군의 조례로 정한다 , 개정 2011.4.14, 2013.7.16, 2015.8.11>

 

구분	용도지역	건폐율(%)	용적율(%)
도시지역	주거지역	70%이하	500%이하
	상업지역	90%	1,500%
	공업지역	70%	400%
	녹지지역	20%	100%
관리지역	보전관리지역	20%	80%
	생산관리지역	20%	80%
	계획관리지역	40%	100%
농림지역		20%	80%
자연환경보전지역		20%	80%

 

다음 각 호 어느 하나에 해당하는 경우 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시, 광역시, 특별자치도, 특별자치시, 시 또는 군의 조례로 건폐율을 따로 정할 수 있다 <개정 2011.4.14, 2011.9.16 >

 

• 토지이용의 과밀화를 방지하기 위하여 건폐율을 강화할 필요가 있는 경우
• 주변 여건을 고려하여 토지의 이용도를 높이기 위하여 건폐율을 완화할 필요가 있는 경우
• 녹지지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 농업용, 임업용, 어업용 건축물을 건축하려는 경우
• 보전관리지역, 생산관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 주민생활의 편익을 증진시키기 위한 건축물을 건축하려는 경우

 

 

건폐율 및 용적률

 

국토 이용에 관해 시, 군 단위에까지 조례를 통해 용도변경, 건폐율, 용적률 등의 기준을 완화할 수 있는 융통성을 부여한 것은 정의로운 행정을 기대한다면 좋은 제도라 할 수 있으나 현재 대부분 지자체 나아가 국가의 중대사까지 권력자들의 사익을 위하거나 부정부패에 의한 권력남용 사례가 많아 엄격히 기준을 강화할 필요가 있어 보입니다.

 

다음의 자료들도 상식을 키우는데 흥미로운 글이 될 것으로 보입니다

 

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